Die Vorgeschichte:
Bereits vor vier Jahren wurde vom Gemeinderat ein Bebauungsplan für die Fröhlichgründe beschlossen, der die rechtliche Grundlage für die geplante überdimensionierte, landschaftsverschandelnde Apartmentanlage der „Fröhlich`sche Gründe – Projektentwicklungs – GmbH“darstellt, ohne, dass vorher geprüft wurde, ob die Bodenverhältnisse für ein solches Megabauprojekt überhaupt geeignet sind. Erst im Zuge des baubehördlichen Genehmigungsverfahrens wurde durch ein geotechnisches Gutachten die Instabilität des Bodens erkannt und deshalb die ursprüngliche Planung obsolet. Das Projekt ging zurück zum Start. Der Projektentwickler brachte jetzt eine überarbeitete – die Bodenverhältnisse anscheinend besser berücksichtigende – Planung ein. Da diese vom Bebauungsplan abweicht, soll jetzt der Bebauungsplan geändert werden. Dafür ist der Gemeinderat zuständig und deshalb ist es nicht bloss eine formale sondern eine hochpolitische Entscheidung. Geht es doch darum, das Ausseerland vor einer weiteren Verschandelung zu bewahren, z.B., in dem man die Bauhöhe generell auf eine maximal zweigeschossige Verbauung zurückfährt und dem Schutz des Ortsbildes und der typischen Ausseer Kulturlandschaft Rechnung trägt.
Welche Fragen wirft der Änderungsentwurf auf?
Der Entwurf der Änderung des Bebauungsplanes (liegt seit 29.6. bis 21.8.2015 im Stadtamt Bad Aussee zur Einsicht auf) warf beim letzten Treffen der BISS viele Fragen und viel Kritik auf. Als einzig positiver Aspekt wurde der Verzicht des Immobilienentwicklers auf den als „Turm“ bezeichneten fünfgeschossigen Baukörper an der Geländekante gesehen. Dafür sollen statt der bisher sechs, jetzt sieben viergeschossige Wohnblöcke (Schuhschachteln, die euphemistisch als Villen bezeichnet werden) auf relativ engem Raum hingeklotzt werden. Der neue Lageplan zeigt, dass zwei Gebäude direkt an der Grundgrenze stehen und man fragt sich, wie hier die Vorschriften der Baufluchtlinie eingehalten werden können.
An der befürchteten Verschandelung von Bad Aussee soll sich aber nichts ändern, denn außer beim Turm bleiben „Höhe und Gestaltung der Gebäude“ unverändert.
Dort, wo vorher der „Turm“ geplant war, wurde die zulässige Bauhöhe von max. 16,0 m auf 6,0 m reduziert und wird dieser Bereich wegen der instabilen Bodenverhältnisse nur für „untergeordnete Bauwerke“ wie einer Aussichtsplattform vorgesehen. Gleichzeitig wird an diesem Platz auch schon an den Bau einer Gastronomie und einer Bergstation für einen Schrägaufzuges gedacht. Da kann dann schon eine Bauhöhe von 6 Metern oder mehr herauskommen. Frage: wie verträgt sich das mit der Feststellung im geologischen Gutachten (S.15) „dass sich das Gelände mehr oder weniger im Grenzgleichgewicht befindet und eine zusätzliche Belastung in Form einer Bebauung oder Anschüttung nicht empfehlenswert ist. Ausgenommen davon ist beispielsweise eine Aussichtsplattform, etc., welche jedenfalls kein zusätzliches Gewicht für den Geländeabschnitt darstellen würde.“ Von einer Gastronomie und einer Bergstation steht da aber nichts.
Bei den sieben viergeschossigen Wohnblöcken erlaubt der Verordnungsentwurf weiterhin eine maximale Gebäudehöhe von 13,0 m. Mit der zulässigen Gebäudehöhe ist es ja so eine Sache: Wenn nicht von vornherein ein Nullpunkt festgelegt wird und das Gelände durch Auffschüttungen verändert wird, kann die Geländeverschneidung, von der die Bauhöhe aus gemessen wird, beträchtlich höher zu liegen kommen. Damit die Häuser nicht noch mehr in den Himmel wachsen können, wäre es deshalb wünschenswert, dass z.B. das Erdgeschoßniveau der alten Villa Fröhlich als Nullpunkt festgelegt wird.
Nicht berücksichtigt wurde im Bebauungsplan die optische Wirkung der Baukörper auf das Ortsbild. Es sollte umgehend ein exaktes Rendering (Visualisierung der geplanten Anlage bezüglich Sichtbarkeit gem. Ortsbildkonzept 2007) erstellt werden. Ebenso geht nicht hervor, ob die Bebauungsgrundsätze, die für alle Wohnbauten gelten, eingehalten wurden.
Das geotechnische Gutachten warnt auch vor den (durch die Bodenversiegelung verstärkt anfallenden) Oberflächenwässer (S. 14): „Die anfallenden Meteorwässer sollten, bezogen auf die vorliegenden geotechnischen Bodenverhältnisse, in den oberen sandigen, Tonen und Schluffen nicht zur Versickerung gebracht werden. Die vorliegenden Bodenschichten sind sehr wasserempfindlich und würden beim Zusammentreffen mit Wässern, welcher Art auch immer, sehr rasch ihre Stabilität verlieren und auch zur Verflüssigung neigen. Eine Versickerung ist erst in diesen Tiefen möglich, wo der in Bohrung KB 1 angetroffene gering steinige, sandige Kies vorliegt. Besser wäre die Herstellung von Retentionsbecken, welche die Meteorwässer sammeln und dann, sofern nicht eine Brauchwasseranlage angedacht wird, diese retentiert in die nahe liegende Vorflut schadlos weiterleiten würden. Eine Versickerung in den oberen Schichten wird jedenfalls keinesfalls empfohlen.“ Hier drängt sich die Frage auf, wo in diesem eng verbauten „schluffrigen Grund“, der unter den sieben Wohnblöcken noch eine zweigeschossige Tiefgarage aufnehmen soll, auch noch Platz für diese Retentionsbecken sein soll?
Das geotechnische Gutachten stützt sich im Wesentlichen auf zwei Bohrungen aus dem Jahr 2013, die sehr bedenkliche Ergebnisse hinsichtlich der Belastbarkeit des Bodens ergaben (S.10): „Sollte die Fundamentaufstandsfläche noch in der Überlagerung von lockeren bis mitteldichten, sandigen, schluffigen Kiesen oder kiesigen, schluffigen Sanden oder Feinsanden etc. zu liegen kommen, so sind die oben abgeführten Werte um 25 % abzumindern. Augenscheinlich nicht tragfähige oder durch Wässer beeinträchtigte Schichten sind jedenfalls auszutauschen und durch gut verdichtbares Material bzw. besser durch Magerbeton zu ersetzen.“ Und S.16: „Sollten sich im Zuge der Erdarbeiten andere als die beschriebenen Bodenverhältnisse zeigen, so ist unverzüglich ein geotechnischer Sachverständiger zu Rate zu ziehen.“ Was soll denn das heißen, fragt man sich? Offenbar sind diese zwei Bohrungen nicht ausreichend, um fundierte Aussagen über die Bebaubarkeit dieses Grundstücks zu treffen und es ist ständig mit der Gefahr von Rutschungen zu rechnen. Wie kann die Sicherstellung des Verfahrens gewährleistet werden? Dass nämlich ständig und sorgfältig die Bodenverhältnisse während der Erdarbeiten überprüft werden?
Ähnliche Bedenken dürften auch die Planverfasser gehabt haben, denn in § 10 des Entwurfs ist festgelegt: „Zum Nachweis der Standsicherheit, zur Beurteilung der erforderlichen geotechnischen Maßahmen und der Verbringung der Meteorwässer ist ein geotechnisches Gutachten für alle geplanten Anlagen verpflichtend beizubringen.“ Das liegt jedenfalls noch nicht vor.
Im Interesse der Sicherheit der Anrainer, die unterhalb dieser Riesenbaustelle wohnen, muss auf genaueste Einhaltung der geotechnischen Vorgaben geachtet werden. Zu groß ist das Risiko, dass sie mit ihren Häusern verschüttet werden, wenn der Hang ober ihnen ins Rutschen kommt.
Zuletzt stellt sich die Frage, ob die Kosten für Fundamentierung, laufende Sicherheitsmaßnahmen und allfällige Schadenersatzforderungen geschädigter Anrainer bei der derzeit noch gar nicht wirklich einschätzbaren Tragfähigkeit des Bodens überhaupt kalkulierbar sind. Wer kommt für den Schaden und die Sanierungskosten für das Grundstück auf, wenn der Bauherr in Konkurs geht?
Kann sich ein solches Projekt überhaupt noch rechnen?
Wie geht es weiter?
Der Gemeinderat wird sich in einer seiner nächsten Sitzungen mit dem Verordnungsentwurf inhaltlich befassen und die Einwendungen der betroffenen Gemeindebürger behandeln. Sollte die Bebaungsplanänderung beschlossen werden, kann der Projektentwickler einen Antrag auf Baubewilligung stellen und es kommt zu einer neuerlichen Bauverhandlung. Dann ist es Sache des Bürgermeisters als Baubehörde, ob er eine Baubewilligung erteilt.
Die BISS wird die weitere Entwicklung wachsam verfolgen.
18.8.2015 Bertl Eisenriegler, Sprecher der BISS